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东南亚国家的投资机会分析

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04月082019
[摘要]相应的投资劣势有:越南排华严重、缅甸最为动荡;马来西亚、缅甸货币贬值幅度大;老挝、柬埔寨经济发展略有落后;泰国、越南房价泡沫明显。...

 2015年,中老铁路、中泰铁路相继开工,预计2021年底竣工通车,到那时,中国与中南半岛六国的贸易往来将会更加频繁。掘金东南亚,享受这些国家经济增长的红利,是我们不容忽视的投资机会。RgK海外房产网

本文将对这六个国家(缅甸、老挝、越南、泰国、柬埔寨、马来西亚)的宏观经济、货币、股票市场、房地产等分别进行对比分析,帮助有志于在此地投资的机构与个人提供一些参考。RgK海外房产网

宏观经济RgK海外房产网

 
 

从六个国家的GDP来看,泰国、马来西亚的GDP水平相对较高。RgK海外房产网

 

从1960年以来六国GDP的走势图可以看出,泰国、马来西亚两国的波动性非常相似,在98、08、14年全球经济动荡的时候都发生较大幅度的下滑,其他四国对于经济周期并不敏感且发展速度也很快,尤其是紧随马来西亚的越南。RgK海外房产网

越南的人口为9554万,在六国中居第一。劳动力资源充沛且低廉,使得越南逐渐替代中国成为越来越多跨国企业的新制造基地,比如三星、英特尔、松下等纷纷在越南投资建厂,这也直接促进了越南经济的增长。RgK海外房产网

单独将老挝和柬埔寨的GDP增长拿出来比较,可以看到其增长的斜率也相当陡峭,只是起点差距太大,使得在与其他国家对比时不占优势。RgK海外房产网

 

人均GDP更能代表一国或地区的经济发展水平和生活水平,截至2017年末马来西亚的人均GDP最高,近1万美元,超过中国8800美元,属于中等偏上收入国家。泰国人均GDP约为6300美元,也位列TOP100国家之中。剩下四国的国民生活水平要差一些,不过老挝和越南的人均GDP水平还是相当于缅甸和柬埔寨的二倍。RgK海外房产网

从2000年以来六国的GDP增速来看,缅甸以10.12%的年均增速位列第一,然而由于政治的动荡,军方的强势,让大部分外商投资敬而远之。RgK海外房产网

综上所述,我们发现,马来西亚和泰国的国民经济发展处于前列,是相对成熟的投资市场,踩坑的概率会低一些。越南、老挝、缅甸、柬埔寨虽然与马、泰的差距还比较明显,但是从GDP增速来看,接下来几年经济仍处于高速发展的状态,是掘金的好时机,当然考虑到缅甸政治的不稳定以及越南与中国偏冷的外交关系,投资时需要谨慎行之。RgK海外房产网

货币RgK海外房产网

货币币值的稳定性同样是投资之前需要重点关注的方面。发展中国家货币的国际购买力低,只有币值相对稳定,才能给予外来投资者信心。如果投资的收益还覆盖不了货币贬值的速度,那这一切就都没有价值了。RgK海外房产网

 
 

中南半岛六国都有自己的货币,其中老挝和柬埔寨在本币的基础上通用美元。从近几年这六个国家货币汇率走势图可以看出,2014年以来,六国货币多处于持续贬值状态,而且有两个贬值高峰期:一个是2015年,一个是2018年。起因都是美国经济复苏,美元走强。缅甸元和林吉特贬值明显,老挝和柬埔寨因为通用美元,而间接维持了本币币值的稳定。RgK海外房产网

东南亚这些新兴国家的经济体量小,受国际变化影响大,对于投资者来说,如果没有足够的时间对投资国家的各类优势劣势做到充分的调研,还是去币值相对稳定的泰国、越南以及通用美元的老挝、柬埔寨投资风险系数更低。RgK海外房产网

 

股票市场RgK海外房产网

就六国的股票市场来看,泰国、越南、马来西亚的证券交易所成立时间较早,上市公司数量也在数百以上,相对成熟一点。而老挝、柬埔寨、缅甸的证券交易所都是在2010年之后成立的,上市公司只有个位数,就能查询到的老挝证券交易所综合股指来看,波动非常频繁,不适合投资。RgK海外房产网

 

对于相对成熟的泰国、越南、马来西亚证券交易所,我们来逐个看一下投资前景。RgK海外房产网

泰国股市自2009年以来整体处于波动上涨的走势,整个2017年,受到全球股市多头上涨利好影响,泰国股市也一路上扬,全年涨幅达到15.8%,但到了2018年,由于美联储加息以及特朗普一系列政策,对新兴市场产生了很大的蝴蝶效应。RgK海外房产网

 

整个2018年泰国股市没有延续过去近十年的趋势,而是有所下行。截至2018年10月末,泰国股市平均市盈率为16.51,和过去历年相比,处于居中水平,较为健康。RgK海外房产网

越南股市在2016年之前一直处于不温不火的状态,2016年起,越南的股市上涨行情明显,尤其到了2017年,越南股票指数屡破新高,从700点一路涨到1000点以上,涨幅达到48%,全球排名第四,仅次于蒙古、尼日利亚及阿根廷,成为新兴市场中最受到关注的股票市场之一。RgK海外房产网

 

这波涨势主要受益于越南政府一方面出台政策促进国企股份制改革和上市进程,另一方面放宽了外资投资的限制,这些都直接反映于股票的涨跌。到了2018年,股指在3月份达到接近1200的高点之后,开始了大幅度回调。RgK海外房产网

之所以后劲不足,首先是没有足够数量的好股票,流动性不够,越南主板的700多只股票,真正有流动性的只有不到100只,大量的中小企业都是僵尸股;其次,活跃投资人数量少,越南民众财富水平偏低,炒股意识淡薄,包含外国投资者在内的开户人数,只占总人口不到2%,支撑不起长久的牛市。RgK海外房产网

马来西亚股市在2014年之前涨势良好,2015年受林吉特汇率跌幅超30%影响,股市也调转向下,2015年-2017年全年涨幅分别为-6.4%、0.2%、 11.8%,2018年前三季度涨幅-8.5%,股市近四年起色都不大。RgK海外房产网

 

在谈到政治制度的部分我们也提及2018年马来西亚大选,前总理马哈蒂尔领导的在野党阵击败了长期执政的巫统党,政权交替导致的政策不确定性,也让许多外资选择暂时退场观望。RgK海外房产网

股市一直是经济发展的晴雨表,所以本部分文字只是想帮助大家了解大盘趋势,更好地判断国内经济。对于真的有志于在东南亚股市施展拳脚的投资人,笔者想说,本篇文章不构成投资建议,投资有风险,入市需谨慎。RgK海外房产网

房地产RgK海外房产网

房地产,一直是中国人所热爱的投资方式,投资国外房地产,不同国家有不同的政策限制。RgK海外房产网

 

从土地所有权来看,马来西亚是唯一一个外国人可以购买土地的国家;从房屋产权期限来看,马来西亚、柬埔寨、泰国是永久产权,其他三个国家非永久产权;从可购买的房屋种类上来看,泰国只能买公寓,老挝和柬埔寨除了公寓还可以买商铺(柬埔寨有限制条款)、其他国家可以购买任何类型的房屋,从税率来看,越南和老挝的税主要向卖方征收,而柬埔寨和缅甸主要向买方征收,税率略高。RgK海外房产网

海外购房不外乎三个目的:投资、移民、子女教育。RgK海外房产网

移民和子女教育这两方面,东南亚国家的优势就不明显了,当然,泰国、马来西亚等还是有一些好的国际学校,在移民方面也有一些优势,不过这两个国家并没有买房可移民的政策,所以这部分本文不做重点讨论。RgK海外房产网

从投资这个目的来讲,我们知道房产投资收益一般来源于两部分,买卖价差和租金回报。目前这六国的经济发展速度都很快,房价也水涨船高,每年上涨速度多超过10%。RgK海外房产网

其租金收入也普遍高于国内,年收入至少为3%-4%,一些国家的良好地段可能达到8%到10%。RgK海外房产网

据在线数据库Numbeo给出的2018年各国房价指数(房价收入比)显示,泰国和越南分别位列全球第7和第9,说明这两个国家的房价泡沫比较明显,投资需要更加慎重。RgK海外房产网

虽然东南亚买房这几年被热炒,大家还是应该多方查证,地段是不是足够好?当地货币贬值预期如何?房价还有没有上涨空间?是不是已经产生泡沫等等,不要听信中介的一家之言。RgK海外房产网

到此,关于中南半岛六国的对比分析就结束了,总结下来,这六国各自的投资优势为:RgK海外房产网

越南、老挝政治更加稳定;RgK海外房产网

泰国、马来西亚经济更加发达;RgK海外房产网

老挝和柬埔寨可用美元投资,美元计价的资产有利于规避汇率风险;RgK海外房产网

泰国、越南、马来西亚股市可投资;RgK海外房产网

马来西亚对购房的限制最少,泰国、柬埔寨、马来西亚为永久产权。RgK海外房产网

相应的投资劣势有:越南排华严重、缅甸最为动荡;马来西亚、缅甸货币贬值幅度大;老挝、柬埔寨经济发展略有落后;泰国、越南房价泡沫明显。RgK海外房产网

投资者需要做的,是权衡不同国家的优劣势,选择最适合自己的投资方式。RgK海外房产网

世通君(ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注柬埔寨房地产投资。RgK海外房产网

过去3年,世通君每年超过200天在柬埔寨,双脚深入考察过金边和西港99%的楼盘,带领团队为超过2000组投资者提供过咨询,清楚各家开发商的虚实,了解各投资者踩过的坑。RgK海外房产网

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世通海外,东南亚房地产掘金领航者,中国首批推广柬埔寨房产的机构之一。公司总部位于深圳市福田区车公庙NEO大厦C座9B室,一站式服务热线:400-688-6160,文章出自://www.izsb0.com.cn
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